Quelles sont les garanties couvrant les malfaçons ?

malfaçons

Quand vous faites effectuer des travaux dans votre maison, que vous faites construire ou que vous vous portez acquéreur d’un bien immobilier neuf, trois garanties légales permettent de vous protéger en cas de défauts et de désordres consécutifs aux travaux ou à la construction. La loi Spinetta de 1978 et le Code civil prévoient les différentes conditions d’application de ces garanties, qui sont relatives à la nature des défauts observés ainsi qu’aux délais écoulés depuis la réception des travaux.

La responsabilité

La malfaçon ou désordre est une imperfection ou un défaut de construction qui résulte d’une mauvaise exécution. Les constructeurs sont entièrement responsables des désordres affectant les travaux qu’ils ont effectués, à moins qu’ils prouvent que ces désordres proviennent de causes étrangères.

D’après l’article 1792-1 du Code civil, on considère comme constructeurs :

  • Les entrepreneurs, architectes, techniciens ou toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage
  • Les promoteurs immobiliers, les vendeurs d’immeubles à construire, les contrôleurs techniques ou encore les constructeurs de maisons individuelles

Par l’article L. 241-1 du Code des assurances, tous ces constructeurs doivent souscrire une assurance responsabilité civile décennale dès l’ouverture des chantiers. En outre, tout individu faisant effectuer des travaux de construction et agissant en tant que propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou encore de mandataire du propriétaire du chantier est tenu de souscrire l’assurance dommages-ouvrage prévue à l’article L. 242-2 du Code des assurances. Cela dit, tous travaux de construction se doivent d’être obligatoirement assurés. Dans le cas de rénovation ou de réhabilitation, les travaux doivent aussi être assurés s’ils altèrent la solidité de tout l’ouvrage ou s’ils rendre la construction impropre à sa destination.

La garantie décennale

Cette garantie couvre pendant une décennie les dommages qui peuvent rendre un ouvrage impropre à sa destination. Même en cas de défaut du terrain, les architectes et les entrepreneurs sont toujours tenus responsables. Tous ceux qui contribuent à la construction doivent donc obligatoirement souscrire une assurance civile couvrant la garantie décennale. Les articles 1792 et 2270 du Code civil informent que le maître d’œuvre est protégé contre les désordres et les vices qui affectent le sol et l’édifice ou encore les éléments qui ne respectent pas les normes obligatoires. En cas de vente, le nouvel acquéreur profite de ces garanties : il peut tout à fait les faire jouer auprès du constructeur dans les mêmes délais que l’acquéreur initial. Sachant que le délai d’une décennie commence lorsque l’acquéreur initial reçoit les travaux.

Les délais de déclaration

Lorsque vous remarquez un défaut ou un désordre pendant la décennie suivant la réception des travaux, vous disposez de 5 jours afin d’adresser une déclaration de sinistre à votre assureur par courrier recommandé avec accusé de réception.

Quels travaux sont concernés par la garantie décennale ?

Les travaux concernés par la décennale sont les travaux de construction, les travaux de rénovation de mur ou de toiture, les travaux d’intérieur comme l’installation de système de chauffage central, la création de conduites d’eau et les ouvrages immobiliers comme la construction d’une véranda, d’un garage ou d’une maison. Tous les vices observés dans l’isolation de la toiture, l’isolation thermique du bâtiment, les canalisations d’eau, la charpente, l’étanchéité de la bâtisse ou l’installation électrique sont couverts dans ce cadre.

La garantie biennale

Cette garantie perdure pendant deux années, à partir de la date de réception de l’ouvrage, à moins qu’il y ait une prolongation par contrat avec l’architecte ou le constructeur. Elle couvre tous les éléments « dissociables de leur support », en d’autres termes les éléments pouvant être démontés, remplacés ou déposés sans que le gros œuvre ne soit endommagé (les systèmes de chauffage et la peinture en font partie). Ainsi, vous pouvez faire jouer l’assurance biennale si vous rencontrez des soucis de fonctionnement des sanitaires, du système de chauffage, de robinetterie déficiente, un décollement du revêtement au mur ou au sol (papier peint, faïence, carrelage, moquette…), un problème de fonctionnement des portes, fenêtres et volets ou une fissure sur une cloison. Le constructeur est obligé de réparer ou remplacer les éléments concernés, sauf en cas d’usage non conforme ou abusif.

L’assurance de parfait achèvement

Peu importe la nature ou l’importance des désordres, des vices et des défauts apparents remarqués par procès-verbal pendant la réception du chantier, ils sont tous couverts par la garantie de parfait achèvement. Même si l’architecte ou le constructeur a sous-traité les différents travaux, il est toujours tenu pour responsable aux yeux de la loi et a la responsabilité civile d’entamer des révisions. Dans le cadre de cette assurance, on distingue :

  • Les désordres apparents : ceux qui ont pu être remarqués dûment sur le procès-verbal qui est effectué de manière systématique à la réception des travaux
  • Les défauts cachés : qui se montrent dans l’année suivante la réception des travaux. Dans ce cas, vous devez adresser une lettre recommandée avec avis de réception au constructeur pour faire un signalement

Le mauvais entretien et l’usure normale de la bâtisse ne sont pas pris en considération dans le cadre de l’assurance de parfait achèvement. Par contre, une isolation phonique ne répondant pas aux normes minimales peut être traitée comme un désordre caché.

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