Découvrir un vice caché est la plus grande crainte des nouveaux propriétaires. Quant aux vendeurs, n’étant pas spécialistes du bâtiment, ils risquent d’engager leur responsabilité dès lors que les acquéreurs apportent des preuves solides. Cela a conduit à la création d’une garantie des vices cachés, dont le fonctionnement est assimilable à celui de l’assurance dommage-ouvrage.
Savoir distinguer ce qui relève d’un vice caché
Les vices cachés sont des défauts qui ne sont pas perceptibles à première vue. Il faut donc faire la distinction avec les vices apparents, que l’on peut relever par simple évaluation visuelle, comme cela se fait lors d’une inspection préachat.
L’autre caractéristique du vice caché est l’importance du défaut : celui-ci réduit la qualité d’un immeuble, au point que le propriétaire ne puisse pas profiter pleinement de son bien. L’ampleur des défauts est telle que l’acheteur, s’il en avait eu connaissance, aurait probablement annulé le compromis d’achat ou aurait négocié un prix inférieur.
La garantie des vices cachés concerne les défauts qui avaient déjà existé au cours de la transaction. En revanche, la responsabilité du vendeur ne pourrait pas être engagée s’il n’en avait pas lui-même connaissance. Il en est de même s’il a mentionné des défauts existants à l’acquéreur, ou si ces vices sont nettement apparents, c’est-à-dire visibles durant une inspection rigoureuse.
Cependant, n’oubliez pas que les inspecteurs n’ont pas tous la même expérience et le terme « vice caché » n’a pas le même sens pour chacun. Dans un litige, un juge décidera s’il y a eu des signes précurseurs qu’on aurait pu reconnaitre.
Domaine d’application de la garantie des vices cachés
Une clause du Code civil prévoit une obligation légale précontractuelle de garantie contre les vices cachés. En d’autres termes, la propriété que vous achetez doit être exempte de tout défaut. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez alors réclamer des dommages et intérêts dans le cadre de cette garantie violée par le vendeur. La garantie légale de conformité est d’au moins 2 ans à compter de la date de livraison du bien.
Vous pouvez ainsi effectuer deux types d’actions distinctes. Le premier consiste à demander l’annulation de la transaction à travers un recours auprès du Tribunal. Ce dernier, sur la base de preuves solides, pourra statuer en votre faveur et ordonner le remboursement de la totalité du prix payé. En échange, bien entendu, vous êtes tenu de restituer le bien au vendeur. Dans la deuxième option, vous demandez une réduction du prix. Le juge prendra sa décision en fonction de la gravité du vice caché. Le système de justice fonde le calcul de cette réduction sur le coût de la réparation du vice caché.
Souscrire une assurance vices cachés : les avantages
Généralement, des litiges liés à la garantie des vices naissent du fait que le vendeur utilise la clause de non-garantie des vices cachés.
En effet, si le vendeur n’est pas un professionnel, vous devrez démontrer qu’il avait connaissance du défaut lorsqu’il vous a vendu le bien. Cette démarche peut sans aucun doute être délicate. De plus, obtenir des dommages et intérêts dans le cadre d’une relation avec un particulier peut se révéler difficile.
Une assurance couvrant les vices cachés vient résoudre cette situation. Ce dispositif vise à accroître la transparence et la sécurité des transactions immobilières pour les deux parties. Il s’agit d’une offre avec différents plafonds d’indemnisation. Dans ce contexte, la garantie repose sur l’impact en termes d’habitabilité du bâtiment concerné et non sur le type de défaut. En d’autres termes, il s’agit d’une garantie qui fonctionne de manière similaire à l’assurance dommages. Elle induit un délai de paiement de 90 jours.